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Lo que hay que saber de los cambios de la ley de alquileres a favor de los inquilinos

El Congreso aprobó la Ley de Alquileres, una nueva norma que modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece cambios en las reglas para los contratos de locación que beneficiarán a los inquilinos.

Aca se detallan las novedades que introdujo esta sanción:

Plazo

El tiempo mínimo legal de los contratos ahora serán de tres años en vez de dos.

Aumentos en los alquileres

El precio es valor único y por períodos mensuales.
Se pueden realizar ajustes anuales.
No se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.
Los ajustes serán realizados por medio de un índice conformado por partes iguales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). Este índice será publicado mensualmente por el Banco Central.

Garantías

Se pueden proponer al menos dos de las siguientes:

Título de propiedad inmueble.
Aval bancario.
Seguro de caución.
Garantía de fianza o fiador solidario.
Garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc. -de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno-).

El locador no puede requerir una garantía que supere cinco veces el valor mensual de locación. Salvo con garantías personales, que ese valor se puede elevar hasta un máximo de diez veces.
Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.

Depósitos y exigencias iniciales

No se puede exigir:

El pago anticipado por períodos mayores a un mes.
El pago de valor llave o equivalente.
La firma de pagarés o documentos que no formen parte del contrato original.
Depósitos de garantía (o asimilables) por importe mayor al primer mes.

Importante: Esta suma será devuelta mediante entrega de una suma equivalente al precio del último mes de locación, o parte proporcional si se pautó menos. El reintegro debe hacerse efectivo en el momento de entrega del inmueble.

En el caso de deudas por servicios o expensas (del período contractual), puede acordarse el pago tomando los valores del último servicio o expensas abonado.

Expensas, cargas y contribuciones.

El locatario debe realizar el pago de cargas y contribuciones que se originen en el destino que se dé a las cosas, mientras que el locador debe realizar el pago de las expensas comunes extraordinarias y el pago de las que graven la cosa.

Regla: sólo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales (servicios normales, permanentes y a disposición del locatario), independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.

Renovación

Para los inmuebles destinados a vivienda, dentro de los últimos tres meses cualquiera de las partes puede convocar a la otra (notificación fehaciente, con plazo no mayor a quince días), a efectos de acordar la renovación del contrato.

En caso de silencio del locador o negativa de llegar a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada, sin pagar la indemnización correspondiente.

Resolución anticipada por parte del locatario

Si es un inmueble y han transcurrido seis meses desde el inicio del contrato, debe notificar al locador en forma fehaciente con al menos un mes de anticipación. En este caso, debe abonar un monto equivalente a un mes y medio de alquiler en caso de que deje el inmueble durante el primer año, o de un mes luego de este tiempo.

En cambio, si la notificación se realiza con anticipación de tres meses o más, y transcurridos al menos seis meses de contrato, no corresponde pago de indemnización.

Conservación

El locador debe conservar la locación en estado de servir al uso convenido. Debe efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad, por cualquier causa no imputable al locatario.

Para las reparaciones urgentes, en caso de silencio o negativa del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas 24 horas.

Si las reparaciones no fueran urgentes, el plazo contemplado para la intimación será como mínimo diez días.

Importante: En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador se tendrá como válida.

Compensación

Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador, pueden ser compensados por el locatario con los montos de alquiler (para esto, debe notificar al locador el detalle de los mismos).

Intimación y desalojo

En los alquileres para destino habitacional, deben realizarse teniendo en cuenta los siguientes puntos:

Previo a demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, se debe intimar al pago de la suma debida, otorgando un plazo mínimo de diez días corridos a partir de la intimación.
Se tiene por válida la notificación remitida al domicilio denunciado por el locatario.
Cumplidos los plazos, o verificada la extinción, el locador puede iniciar una acción de desalojo. La misma debe realizarse con el procedimiento previsto en cada jurisdicción. De no estar previsto, debe usarse el más abreviado que establezcan normas procesales o especiales.
En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma. En caso de silencio, se puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos a cargo del locador.
En ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir de la notificación fehaciente realizada a fin de que reciba las llaves.

Corredores inmobiliarios

Si interviene sólo un corredor, todas las partes le deben comisión.
No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor.
Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.
En las locaciones de inmuebles la intermediación sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado.

Notificaciones

En los contratos se podrá constituir un domicilio electrónico en el que se tendrán como eficaces las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos.

Consignación

Si el locador se rehúsa a cobrar el canon locativo:

El locatario debe intimarlo en forma fehaciente a recibirlo dentro de las 48 horas.
En caso de silencio o negativa, se puede consignar judicialmente, o por cheque.
Gastos y costas a cargo del locador.

Información en la AFIP

Los contratos de locación de inmuebles deben ser declarados por el locador ante la AFIP.

La AFIP debe disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos.
El incumplimiento del locador dará lugar a sanciones.
Cuando se inicien acciones judiciales de ejecución contractual, el juez debe informar a AFIP.
Sin perjuicio de las obligaciones del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia de contrato ante AFIP.

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